Max Oliveira | Agrário, Agronegócio e Imobiliário

Um imóvel urbano e uma propriedade rural exigem o mesmo olhar?
Não. E a diferença começa na própria Constituição.
A função social da propriedade urbana é aferida pelo plano diretor do município (art. 182, §2º, CF). A da propriedade rural depende do aproveitamento racional da terra, da preservação ambiental, do respeito às relações de trabalho e do bem-estar de proprietários e trabalhadores (art. 186, CF). São parâmetros diferentes e, por isso, exigem auditorias diferentes.
Até a classificação muda. Para o Direito Agrário, o que define o imóvel rural é a sua destinação (atividade agrícola, pecuária, extrativa ou agroindustrial), e não apenas a localização.

🔎 O que vale para os dois:

Matrícula atualizada, com cadeia dominial, ônus reais (hipoteca, alienação fiduciária), penhoras e indisponibilidades.
Certidões dos vendedores, para afastar o risco de fraude à execução.

🏙️ No imóvel urbano, o foco está em:

Zoneamento e uso do solo, conforme o plano diretor.
Regularidade da construção: alvará, habite-se e averbação na matrícula.
Regularidade do loteamento (Lei 6.766/79) ou da incorporação (Lei 4.591/64).
Débitos de IPTU e de condomínio, que acompanham o imóvel.

🌾 No imóvel rural, a análise vai além:

CCIR (Incra), exigido para vender, desmembrar, arrendar ou hipotecar.
ITR: comprovação de pagamento dos últimos cinco exercícios para o registro da transferência.
Georreferenciamento certificado pelo Incra, nas hipóteses e prazos legais.
CAR, Reserva Legal e APP: o passivo ambiental se transmite ao comprador.
Fração mínima de parcelamento, sobreposições com áreas protegidas, indígenas ou quilombolas, e limites à aquisição por estrangeiros.
Contratos agrários vigentes: o arrendatário pode ter direito de preferência na compra.

Em síntese: no urbano, a pergunta central é “o imóvel está regular perante o município?”. No rural, é “o imóvel está regular perante o Incra, a Receita Federal, o órgão ambiental e quem nele produz?”.

Cada espécie de propriedade tem seu próprio regime jurídico. Por isso, a análise preventiva não pode ser genérica.

Max Oliveira | Advocacia