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Thales Mikalauskas

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👉 Regularizar antes ou depois de reformar? A ordem errada é o que mais encarece o processo.

A maioria reforma primeiro e só depois pensa em documento. Só que toda obra nova precisa ser aprovada com base no que já existe averbado, se o existente não bate com o registro, a prefeitura não aprova só a parte nova. Exige regularizar tudo junto, com planta atualizada e taxa recalculada sobre o conjunto inteiro.

Resultado: o que era um processo vira dois, no mesmo alvará. E a conta sai bem mais alta do que se você tivesse organizado o existente primeiro.

Vai reformar em [CIDADE]? Comenta “ORDEM” que eu te oriento antes de você gastar com obra nova. taken in Rio De Janeiro, Brazil by @arqthalesmk

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a day ago

Urbanizar favelas nunca foi utopia, nem falta de conhecimento técnico. O verdadeiro entrave das nossas cidades tem nome: descontinuidade política.

O Brasil possui um repertório histórico e comprovado em urbanismo social. Projetos como o Favela-Bairro (RJ), as intervenções em Heliópolis e Paraisópolis (SP) e o PREZEIS (Recife) demonstraram, na prática, que a urbanização de favelas através de políticas públicas bem estruturadas gera impacto em escala.

A implementação de Áreas de Especial Interesse Social (AEIS) provou 3 fatos documentados:

• Projetos sérios mudam o cotidiano.
• O custo é viável para o orçamento municipal.
• Indicadores de saúde, educação e mobilidade urbana melhoram em menos de uma década.

O sucateamento desses programas ocorre por escolha política a cada troca de gestão, e não por falha da engenharia ou da arquitetura. Não deixe que digam que o problema é “complexo demais”.

Precisamos alinhar o debate da nossa geração: o desafio da moradia e da favelização exige decisão, não apenas prancheta.

👉 Você também achava que a barreira era estritamente técnica? Compartilhe este post e ajude a democratizar essa informação. taken in Rio De Janeiro, Brazil by @arqthalesmk

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8 days ago

ITBI só incide sobre transmissão. Se não houve transmissão, não há imposto.

Mesmo assim, órgãos públicos cobram por:
❌ Desconhecimento do servidor
❌ Automação de sistema defeituosa
❌ Cobrança regressiva (cobra agora, discute depois)

Nenhum justifica. A lei é clara.

Se recebeu boleto de ITBI:
✓ Peça a matrícula atualizada ao cartório
✓ Procure por correspondência de ITBI nos últimos 12 meses
✓ Confirme se virou débito ativo na prefeitura

Depois, notifique o município:
• Ofício ou email protocolado
• Cite número da matrícula + data da averbação
• Anexe cópia da averbação de usucapião
• Peça cancelamento como indevido
• Prazo: 30 dias

Sem resposta? Escala: Procurador-Geral → Mandado de segurança (TJ). Maioria resolve na primeira notificação.

⚠️ ERRO FATAL: Não pague para “não ter problema depois.” Pagamento = reconhecimento da dívida. Você perde o direito de contestação. Notifique ANTES de desembolsar. taken in Rio De Janeiro, Brazil by @arqthalesmk

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9 days ago

Tem coisa que parou de fazer sentido, e você ainda finge que faz. Mas cedo ou tarde você vai entender, o problema é que tarde às vezes “é tarde mesmo”.

O desconforto de evoluir sozinho é menor do que o preço de continuar no lugar que te sufoca.

O que parou de caber em você este ano? Comenta. taken in Rio De Janeiro, Brazil by @arqthalesmk

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12 days ago

Luminária • Rajada | Cinco lâminas de aço, ângulo crescente de 5° a 35°, como uma rajada que ganha força ao longo do próprio corpo. Preto fosco total. A luz nasce de dentro da estrutura, invisível apagada, contínua acesa. taken in Rio de Janeiro by @arqthalesmk

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12 days ago

A catedral é o primeiro dispositivo emocional em massa da história. Muito antes da fundação da psicologia ou da neurociência, os arquitetos religiosos já sabiam manipular o cérebro humano com precisão cirúrgica.

Nada nessas obras é apenas decoração. Tudo é ferramenta. O projeto é montado sobre três pilares de controle de percepção:

Luz: Vitrais coloridos não são enfeites; eles filtram, distorcem e transformam o interior em um espaço com regras próprias de tempo. A orientação leste-oeste da maioria das igrejas medievais foi milimetricamente calculada para que o sol nascente bata direto sobre o altar durante a missa da manhã.

Altura: Templos com 30 ou 40 metros existem por um motivo neurológico: quando o seu olhar sobe, o seu corpo desacelera, a sua respiração muda e você se sente pequeno. Catedrais góticas usaram arcobotantes e ogivas para puxar o teto para cima até o limite técnico da época.

Som: A combinação de pisos de pedra, paredes lisas e tetos abobadados cria uma reverberação intencional de 6 a 8 segundos. O ambiente é preenchido de forma onipresente e o silêncio se torna pesado, sagrado. A acústica virou teologia.

Da próxima vez que você entrar em uma igreja antiga, repare: você não está reagindo apenas à fé, você está reagindo ao projeto taken in Rio De Janeiro, Brazil by @arqthalesmk

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13 days ago

🍃 A fachada não se impõe, ela filtra. O ripado vertical em madeira transforma o sol forte do trópico em desenho: linhas de luz que caminham pelos interiores conforme o dia avança, redesenhando cada ambiente sem mover uma parede. Na entrada, o fechamento ripado da garagem segue a mesma lógica silenciosa, elegância que dispensa anúncio.

O verdadeiro protagonista, porém, está atrás da casa. A piscina em tom esmeralda nasce onde a sala termina, dissolvendo a fronteira entre estar e mergulhar: um único plano contínuo de vidro, madeira e água. Ao redor, palmeiras e folhagens generosas invadem o deck e confundem, de propósito, onde acaba a arquitetura e começa a mata. Aqui, o morar não se explica, se atravessa com o corpo. taken in Rio De Janeiro, Brazil by @arqthalesmk

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13 days ago

🫀 O tempo não para. taken in Rio De Janeiro, Brazil by @arqthalesmk

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20 days ago

📑 3 sinais que você não vê, e que tornam seu imóvel irregular, e trazem dor de cabeça no momento de vender, herança, partilha etc…

3 sinais que a maioria ignora: área construída diferente do IPTU, compra sem escritura registrada na matrícula, obra sem alvará ou averbação. Qualquer um dos três já derruba o valor do imóvel em até 30% a 50% e trava venda, financiamento ou herança.

No carrossel, o 1º passo de correção pra cada sinal, sem enrolação, sem juridiquês.

Comenta SINAL que eu te mando o checklist gratuito do que conferir primeiro no seu imóvel. taken in Rio De Janeiro, Brazil by @arqthalesmk

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16 days ago

💬 A cadeira Eiffel do casal Eames carrega uma herança direta da Bauhaus, a escola de design que criou a regra “forma segue função” e mudou como o mundo desenha objetos até hoje. Nesse carrossel eu conto a ligação entre a Bauhaus e essa cadeira que você já sentou sem saber a história. taken in Rio De Janeiro, Brazil by @arqthalesmk

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24 days ago

⚠️ Terreno “dividido” só na conversa da família não existe pro cartório.

Duas casas, décadas de convivência, um acordo verbal, e uma matrícula só, em nome de quem já não decide mais nada sozinho.

Enquanto ninguém vende, financia ou entra num inventário, tanto faz. O problema aparece exatamente quando alguém precisa sair do papel, e descobre que juridicamente nunca existiu divisão nenhuma.

Desmembramento e retificação resolvem isso antes que vire disputa.

Tá nessa situação? Comenta MATRÍCULA que te explico o que falta pra separar de verdade. taken in Rio De Janeiro, Brazil by @arqthalesmk

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20 days ago

💸 Você acha que arquitetura é luxo, e a culpa não é sua, é do meu setor.

Décadas mostrando só casa de revista ensinaram o cliente comum que projeto de arquitetura é coisa de rico. O que ninguém postou: obra sem arquiteto custa até 30% a mais em refação e desperdício, e o projeto representa cerca de 5% do valor total. A conta que te esconderam é essa.
Arquitetura é decisão invisível: o orçamento que fecha, o erro que não aconteceu, o imóvel que valoriza.
Serve para a reforma de 70m² tanto quanto para a casa de capa de revista.

Sempre achou que arquiteto “não era pra você”? Me chama no direct hoje. taken in Rio De Janeiro, Brazil by @arqthalesmk

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23 days ago