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Cindy & Rémy | Investisseurs immo

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🚀On construit notre patrimoine immo en parallèle de nos CDI
🏘 RP + 3 immeubles en 15 mois - 18 lots
🔥 4ème immeuble en cours
👀 Partage des coulisses

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Traduction officielle des annonces immobilières 🕵️

“Bien atypique” = la douche est dans la cuisine

“A rafraichir” = tout est à refaire

“Idéal investisseur” = personne n’en veut

“Lumineux” = il y a une fenêtre

On a mis un moment à comprendre que chaque mot est choisi avec soin. Et on s’est fait avoir plus d’une fois. 😅

Ici on partage nos investissements locatifs sans filtre : les visites, les chiffres, les galères.

👉 Abonne-toi si tu veux suivre la suite.

Et toi, la pire expression que t’as croisée en visite ? 👇

#immobilier #immobilierlocatif #investissementimmobilier #agentimmo #primoaccedant by @immo.impact

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2 months ago

Tout était bouclé… jusqu’à 48h avant la signature de la promesse de vente.
Et là : une info cruciale que le vendeur ne nous avait jamais communiquée. 👀

On aurait pu abandonner.
À la place, on a renégocié.

Dans ce réel, on vous montre les vraies coulisses de la négociation avec l’agent immo : pression, stratégie, doutes… et surtout l’importance de garder la tête froide.

Parce qu’en immobilier, ceux qui gagnent ne sont pas forcément les plus agressifs… mais souvent ceux qui maîtrisent leurs émotions.

#negociation #rentabilité #immobilier #immobilierlocatif #investissementimmobilier by @immo.impact

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5 months ago

On ne venait pas du tout du monde de l’immobilier.

On vivait pour les week-ends, les voyages… et puis un jour on a voulu autre chose : ne plus attendre le vendredi pour vivre.

Alors on a commencé.
Un premier appart. Des erreurs. Beaucoup d’heures le soir après le boulot.

Aujourd’hui on avance, étape par étape, vers plus de liberté — et on partage ici la réalité du parcours, sans filtre.

Si tu débutes, tu es exactement au bon endroit

#libertefinanciere #immobilier #investissementlocatif #investirimmobilier #liberté by @immo.impact

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8 months ago

La banque t’a dit non à cause des 35 % d’endettement ? Nous aussi.

Peu d’apport, déjà endettés à 24 % avec notre résidence principale et un studio locatif… Sur le papier, on aurait dû être bloqués.

Pourtant, en 2 ans, on a acheté 3 immeubles (le 4e est en cours) et emprunté 800 000 €.

Dans ce carrousel, on t’explique les 2 portes qui restent quand tu touches le mur des 35 % :

1️⃣ La dérogation bancaire, et pourquoi elle est si rare pour un investisseur
2️⃣ Les banques spécialisées et le calcul différentiel, avec un exemple chiffré

On te montre aussi ce qu’on ne te dit pas : le coût, la SCI à l’IS, et pour quels projets ça vaut le coup.

💬 Commente BANQUES et on t’envoie en privé le nom des 2 banques dont on parle.
📌 Enregistre ce post avant ton prochain RDV bancaire.
👉 Abonne-toi à @immo.impact : on te donne les prises pour escalader le mur des 35 %.

On partage notre expérience, pas un conseil financier. Chaque situation est différente.

#immobilier #investissementimmobilier #investissementlocatif #banques #creditimmobilier by @immo.impact

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18 hours ago

On était bloqués par les banques… jusqu’à ce qu’on trouve une autre solution

Toutes nous disaient la même chose :
➡️ Trop de projets en peu de temps
➡️ Des investissements trop récents
➡️ Il fallait lever le pied avant de pouvoir continuer

Sauf que nous, on croyait en notre projet.

Alors on s’est tournés vers des banques spécialisées… et on a découvert un autre monde.

Des établissements avec des critères différents, notamment sur le taux d’endettement.

Résultat : on a reçu cette semaine notre accord de principe pour notre 4ᵉ immeuble.

⚠️ Attention : ce n’est pas une solution miracle. Ces financements sont généralement plus coûteux que les financements bancaires classiques, mais peuvent être plus souples sur certains critères.

Tu as un projet immobilier que tu galères à faire financer ?

Commente « BANQUE » 👇 et on reviendra vers toi pour voir si cette solution peut correspondre à ton projet.

#immobilier #investissementlocatif #investissementimmobilier #banque #creditimmobilier by @immo.impact

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15 days ago

Vente bloquée… à cause de l’État

La banque nous demande une mise à jour du DPE.

Sauf que l’adresse de notre immeuble n’est pas reconnue dans la base ADEME.

Résultat : la vente est bloquée… et il faut maintenant une attestation du diagnostiqueur pour confirmer la bonne adresse. 🙃

On adore la simplicité administrative !

Ça vous est déjà arrivé ce genre de galères ?

#immobilier #investissementimmobilier #investissementlocatif #dpe #banque by @immo.impact

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22 days ago

Après plusieurs refus de banques traditionnelles, on a enfin eu un OUI pour financer notre projet immobilier…

Mais il y a un petit détail : 5,5 % de taux. 😬

En contrepartie, la banque nous permet notamment de financer en SCI sans apport et avec des conditions différentes de celles proposées par les banques classiques.

Alors forcément, la question se pose :
👉 Est-ce qu’un financement obtenu à un taux élevé vaut mieux qu’un projet qui reste bloqué faute de financement ?

On vous montre les conditions et notre réflexion dans ce réel.

Vous auriez fait quoi à notre place ? 👇

#immobilier #investissementimmobilier #investissementlocatif #negociation #creditimmobilier by @immo.impact

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a month ago

Comment ne pas payer d’impôts en immobilier ?

La vraie question, c’est plutôt : quand est-ce que vous payez l’impôt ?

👉 À l’IR, vous payez au fil de l’eau.
Les revenus locatifs viennent augmenter votre revenu imposable et vous êtes taxé chaque année sur le résultat.

👉 À l’IS, vous pouvez davantage décaler la fiscalité.
Tant que les bénéfices restent dans la société pour être réinvestis, l’impôt reste limité. Mais quand vous voulez récupérer l’argent, l’addition arrive : notamment via les dividendes.

IR = fiscalité au fil de l’eau.
IS = fiscalité davantage reportée… mais pas supprimée.

Et c’est là que les nuances deviennent importantes 👇

1. On parle ici de LOCATION NUE.
En location nue à l’IR, les revenus fonciers s’ajoutent à vos autres revenus et sont soumis à votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux.
À 30 % de TMI, cela peut représenter 47,2 % de fiscalité marginale sur le revenu foncier.

2. À l’IR, la fiscalité est payée pendant la détention.
Vous générez un résultat imposable chaque année → vous payez de l’impôt chaque année.
La stratégie peut donc être particulièrement pénalisante si vous avez besoin de conserver votre cash pour financer vos futurs investissements.

3. À l’IS, on peut davantage capitaliser dans la société.
La société paie l’IS sur son résultat et, tant que vous ne distribuez pas les bénéfices, vous ne payez pas nécessairement immédiatement la fiscalité personnelle liée aux dividendes.

Mais à la sortie :
→ la fiscalité de la plus-value peut être moins favorable, notamment parce que les amortissements diminuent la valeur nette comptable
→ sortir les bénéfices en dividendes entraîne une fiscalité supplémentaire

Donc non : l’IS ne permet pas de ne pas payer d’impôts.

En fiscalité, le bon choix dépend de votre TMI, de votre horizon d’investissement, de votre stratégie de réinvestissement et de votre besoin de sortir du cash.

#immobilier #investissementimmobilier #investissementlocatif #optimisationfiscale #rentabilité by @immo.impact

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9

a month ago

Le vrai cauchemar des immeubles… et celui que personne n’anticipe ?

La gestion des poubelles.

On adore la liberté qu’offre la monopropriété. Mais cette liberté a aussi ses contreparties : gérer les parties communes… et surtout, gérer les habitants.

Pour les poubelles, nous avons pourtant mis en place une organisation simple :

🏢 Des poubelles par bâtiment
🔄 Un roulement entre les locataires
📅 Chacun les sort les jours de collecte

Sur le papier, tout paraît simple.
Dans la réalité ? C’est une autre histoire.

Régulièrement, les plaintes arrivent :
❌ « Certains ne font pas leur tour »
😤 « C’est toujours les mêmes qui s’en occupent »
🗑️ Certains ne trient pas correctement leurs déchets
🚛 Et d’autres déposent carrément des encombrants…

La gestion des poubelles est clairement un problème sous-estimé lorsqu’on investit dans un immeuble.

Parce qu’acheter un immeuble, ce n’est pas seulement gérer des loyers et des travaux.
C’est aussi gérer la vie en communauté.

Et vous, ça vous surprend que les poubelles puissent devenir un vrai problème dans un immeuble ?

#immobilier #investissementimmobilier #investissementlocatif #immeublederapport #gestionlocative by @immo.impact

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a month ago

On a délégué la gestion de nos 2 immeubles. Et on ne reviendrait pas en arrière. 🔑

Beaucoup pensent qu’il n’y a que deux options : tout gérer soi-même, ou passer par une agence qui prend un % du loyer tous les mois.

Il en existe une troisième 👉 la gestionnaire indépendante, payée au temps réellement passé.

Chez nous : 19,50 € HT de l’heure. Elle gère tout le terrain — relation directe avec les locataires, états des lieux, coordination des artisans, entretien des parties communes.

Résultat : plus de réactivité qu’une agence, moins de charge mentale, et une facture qui colle à la réalité du travail fourni.

Le vrai luxe en locatif, ce n’est pas le rendement. C’est de ne pas recevoir un message à 22h55 pour une histoire de bruit dans la cour 😅

Enregistre ce post si tu envisages de déléguer.

Commente « missions » et on t’envoie la liste exacte qu’on lui a confiée.

#immobilier #investissementlocatif #investissementimmobilier #revenuspassifs #gestionlocative by @immo.impact

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2 months ago

SCI à l’IR ou SCI à l’IS : un choix qui peut faire une énorme différence

Lorsqu’on crée une SCI, il faut choisir son régime fiscal : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS).

Et ce choix est loin d’être anodin.

Dans notre cas, nous avons acheté un immeuble avec des logements déjà loués en location nue, donc avec peu de charges à déduire.

À l’IR, nous aurions été fortement imposés : les loyers auraient été soumis à l’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux.

Nous avons donc choisi la SCI à l’IS.

Pourquoi ? Parce que ce régime permet notamment de déduire les charges et d’amortir le bien, ce qui peut fortement réduire le résultat fiscal pendant la phase d’exploitation.

⚠️ Mais attention : la SCI à l’IS n’est pas une solution magique.
Elle présente aussi des inconvénients, notamment au moment de la revente, et peut être moins adaptée lorsqu’on souhaite percevoir des revenus complémentaires à court terme.

👉 Le bon régime fiscal dépend du projet, de la stratégie et de la situation de chacun.

Dans notre cas, la SCI à l’IS était le choix le plus cohérent.

💬 IR ou IS : quel régime avez vous choisi pour vos investissements ?

#immobilier #investissementlocatif #investissementimmobilier #sci #rentabilité by @immo.impact

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2 months ago

On entend souvent : « Les taux sont trop élevés, ce n’est plus le moment d’acheter. »

Mais… par rapport à quoi ?

En 2021, les taux à 1 % étaient exceptionnels. On s’y est tellement habitués qu’un taux à 3,3 % nous paraît aujourd’hui énorme.

Pourtant, des générations d’investisseurs ont acheté avec des taux bien supérieurs.

Et surtout, un bon investissement immobilier ne dépend pas uniquement du taux d’emprunt.

👉 Le prix d’achat
👉 Le loyer
👉 La rentabilité
👉 Le financement
👉 Le potentiel du bien
👉 La stratégie fiscale

Tout ça compte.

Le « bon moment » n’est probablement pas celui où les taux sont au plus bas.

C’est celui où les chiffres de ton opération fonctionnent.

Et si les taux baissent demain ? Tu pourras toujours renégocier ton crédit. 😉

👉 Et toi, est-ce que tu penses qu’il y a un bon moment pour acheter ?

#immobilier #investissementlocatif #investissementimmobilier #taux #rentabilité by @immo.impact

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2 months ago