Instagram story viewer> @romeestate> Posts

ROME REAL ESTATE PHUKET

@romeestate

630

followers

164

following

🏝 ROME REAL ESTATE PHUKET
🏡 Виллы и апартаменты • Покупка и аренда
💼 Инвестиционные проекты • Экспертное сопровождение
🌍 EN | RU | CN | TH
🔗 Telegram

POSTS STORIES REELS

🎯 Пхукет зовёт! Лучшие виллы и апартаменты уже ждут вас.

🏝 ROME Real Estate – эксперты по недвижимости на Пхукете
📈 Инвестиции с высокой доходностью
📄 Полное сопровождение сделки
💰 Одна из самых низких комиссий на рынке

👉 Напишите нам — расскажем про актуальные проекты.

#phuket #realestate #phuketvilla #luxuryrealestate #thailandproperty #romeestate #phuketluxury #propertyinvestment by @romeestate

Sawasdee ka! 🙏🏼👋🏽

Selling property in Phuket?🧐
We work with qualified buyers actively searching now.
If you have a villa or apartment for sale — send us the details.
Rome Real Estate provides full legal support and seamless transactions.🫡

Also, we’re launching one of the most anticipated projects in Layan.🫣
If you're interested — message us and we’ll share full details and a private presentation.🥰

📩 Contact us today.

#phuketrealestate #propertyforsale #phuketvilla #thailandrealestate #romeestate #phuketproperty #investinthailand #phuketlife #villaforsale #realestateagent #layanphuket #newlaunch #investmentproperty by @romeestate

Сколько стоит сама сделка, кроме цены объекта. Считаем сборы, налоги и правила по деньгам.

1. Переход права. Сбор 2% от оценочной стоимости. По обычаю его делят между покупателем и продавцом пополам, но это именно обычай: распределение фиксируется в договоре, и его можно обсуждать.

2. Льгота, которой у вас не будет. Ставку снизили до 0,01% и продлили до 30 июня 2027 года. Но условия жёсткие: покупатель — гражданин Таиланда, стоимость объекта не выше 7 миллионов бат. Иностранец платит стандартные 2%. Если вам обещают 0,01% — это ошибка или лукавство.

3. Перепродажа. Если продавец владел объектом меньше пяти лет, добавляется Specific Business Tax 3,3% от большей из двух цен — договорной или оценочной. Когда платится SBT, гербовый сбор 0,5% уже не берут. Сверху идёт удержание налога у источника: для компании 1%, для физлица по шкале в зависимости от срока владения.

4. Деньги. Для оформления квартиры во фрихолд закон требует доказать ввоз иностранной валюты на сумму не меньше цены объекта. Деньги должны прийти из-за рубежа именно в валюте, сконвертироваться уже в Таиланде и прийти на имя покупателя с указанным назначением платежа. Банк выдаёт форму FET для Земельного офиса. Баты, отправленные из-за границы, или баты, занятые внутри страны, не подходят. Онлайн-сервисы переводов форму FET не выдают. Храните все документы: они же понадобятся при выводе денег после продажи.

5. Эскроу. В Таиланде он не обязателен — закон делает его добровольным, и на практике взносы по строящимся объектам идут напрямую застройщику. Защита строится не эскроу-счётом, а графиком платежей по этапам стройки и приёмкой до финального транша.

Напишите РАСЧЁТ в комментариях — пришлём смету под конкретный объект: сборы, налоги и сроки 👇

Это обзор, а не налоговая консультация: по конкретной сделке считает бухгалтер и юрист.

#пхукет #недвижимостьпхукет #таиланд #налоги #инвестиции #купитьнедвижимость #phuket #недвижимостьтаиланд by @romeestate

Высокий сезон открывается. Четыре новых прямых рейса за один месяц и трезвые цифры по острову.

Рейсы. В октябре на Пхукет заходят сразу четыре новых направления: Virgin Atlantic из Лондона с 18-го, Edelweiss из Цюриха с 25-го, Kuwait Airways с 27-го и Belavia из Минска с 29-го. С декабря добавляется Norse Atlantic из Лондона на зимний сезон. Для рынка это важнее рекламы: прямые рейсы — это и туристы, и арендаторы, и покупатели.

Поток. За восемь месяцев 2026 года остров принял 9 200 166 гостей, и это минус 1,76% к прошлому году. Иностранцев 6 790 293, минус 2,52%. Выручка 356 миллиардов бат. Средняя загрузка отелей 66,2%. Россия — первый рынок острова.

Отели. В верхнем сегменте загрузка за первое полугодие упала с 84,1% до 80%, RevPAR минус 8,7%. При этом строится ещё около 3 440 номеров, это плюс 7% к фонду. Прогнозы консультантов на сезон 2026/27 осторожные: ни Knight Frank, ни Cushman & Wakefield не обещают рекорда. Поэтому мы и не пишем «ажиотаж».

Аэропорт. 14 февраля этого года аэропорт поставил рекорд: 393 рейса и 71 613 пассажиров за сутки, выше показателя 2019 года. При этом терминал рассчитан примерно на 12,5 миллиона пассажиров в год и работает за пределами мощности с 2019-го. Расширение до 18 миллионов за 10 миллиардов бат пока на стадии проектирования, сроков нет. Второй аэропорт в Пханг-нга — тоже без подтверждённых дат.

Что обсуждают прямо сейчас. Сбор 1 000 бат с каждого вылетающего. Это проект, обсуждение идёт до 29 октября, турагентства выступили против. Решения нет — следим.

Напишите ОСТРОВ в комментариях — пришлём разбор районов под вашу задачу: зимовка, аренда или покупка 👇

Источники: TAT Phuket, Khaosod и The Thaiger (29.09.2026), Cushman & Wakefield и Knight Frank H1 2026, The Nation (07.10.2026).

#пхукет #таиланд #высокийсезон #зимовка #недвижимостьпхукет #phuket #переездвтаиланд #жизньнапхукете by @romeestate

В Таиланде проверяют 36 тысяч компаний с иностранными акционерами. Разбираем, как владеть законно.

Масштаб. Министерство торговли проверяет 36 277 компаний с иностранным участием, которые владеют землёй — это 305 838 участков. Отдельно 7 082 компании держат около 77 тысяч квартир. Важно понимать: попадание в список проверки не означает нарушения. Новых регистраций «высокорисковых» компаний стало меньше почти на 75% за август.

Пхукет. В июне проверили более 30 тысяч юрлиц острова, у 11 тысяч из них есть иностранные акционеры, более 600 фирм отнесли к зоне риска. По трём андаманским провинциям в орбите проверки 89 участков более чем на миллиард бат.

Что считается нарушением. Смотрят не на форму, а на суть: кто реально платил за акции, кто управляет компанией и кто получает прибыль. Доля тайца в 51% сама по себе законность не создаёт. Красные флаги — у тайского акционера нет средств, роли и доступа к прибыли. Ответственность по Foreign Business Act: до 3 лет лишения свободы и штраф от 100 тысяч до 1 миллиона бат, плюс до 50 тысяч в день при продолжении нарушения, и отвечают обе стороны.

Лизхолд. Максимальный срок регистрируемой аренды — 30 лет. Верховный суд по пхукетскому делу признал недействительными заранее прописанные продления сверх этого срока: схема «30 плюс 30 плюс 30» автоматически не работает. Зарегистрированные 30 лет остаются в силе, продление возможно только новым соглашением при согласии собственника.

Что остаётся. Квартира во фрихолд в пределах квоты 49% — самый простой и прозрачный путь. Тайская компания законна, если это реальный бизнес с реальными партнёрами. Узуфрукт и суперфиций дают права пользования и на строение, но не делают иностранца собственником земли.

Напишите СТРУКТУРА в комментариях — покажем законные варианты владения под вашу задачу и срок 👇

Это обзор открытых источников, а не юридическая консультация: по конкретной структуре решение принимает юрист.

#таиланд #недвижимостьпхукет #пхукет #фрихолд #лизхолд #инвестиции #phuket #недвижимостьтаиланд by @romeestate

Россия — второй покупатель квартир в Таиланде. И именно поэтому иностранная квота стала дефицитом.

Цифры. За первое полугодие 2026 российские покупатели оформили квартир на 3,6 миллиарда бат — это рост на 76% к прошлому году. Китай за тот же период минус 28%, с 6,87 миллиарда. В первом квартале россияне взяли 383 юнита, плюс 33% по количеству и плюс 69% по сумме. Общий иностранный спрос при этом почти не растёт: по стране минус 1,5% по сумме. То есть доля России увеличивается не потому, что рынок на подъёме, а потому что остальные снижают активность. Данные REIC, это статистика по всей стране, отдельной разбивки по Пхукету за 2026 год никто не публикует.

Остров. По данным TAT, за восемь месяцев 2026 года Пхукет принял 661 876 россиян — это первый рынок острова, Китай второй с 459 тысячами. Россия же лидирует и по пассажиропотоку аэропорта в первом полугодии.

Квота. Иностранцам может принадлежать не более 49% площадей в кондоминиуме. Повышение до 75% обсуждают с апреля 2024 года, и на октябрь 2026 поправка так и не принята. Аренда на 99 лет — та же история. Считать нужно по действующим правилам, а не по обещаниям.

Что с этим делать практически. В сильных проектах иностранную долю разбирают первой, и дальше квартиру можно взять только на тайское юрлицо или в лизхолд, а это уже другая ликвидность при перепродаже. Поэтому письменную справку о свободной квоте берут до внесения задатка, а не после. В домах, где квота близка к пределу, оформление идёт дольше.

Напишите КВОТА в комментариях — проверим свободную иностранную долю в проектах под ваш бюджет 👇

Источники: REIC через The Nation и ASEAN NOW (29.08.2026), TAT Phuket (сентябрь 2026), обзоры по Condominium Act 2026.

#пхукет #недвижимостьпхукет #инвестициивнедвижимость #таиланд #купитьквартирувтаиланде #phuket #фрихолд #недвижимостьтаиланд by @romeestate

Безвизовый въезд в Таиланд теперь 30 дней, а не 60. Что это меняет для зимовки.

Что произошло. Регламент опубликован в Royal Gazette 31 августа, действует с 15 сентября 2026 года. Прежний 60-дневный безвиз отменён. Россияне въезжают на 30 суток по двустороннему соглашению. Кто въехал до 15 сентября — живёт по сроку в штампе.

Продление. Подать можно ещё на 30 дней: форма TM.7, сбор 1 900 бат. Решение остаётся за офицером иммиграции, автоматического продления не бывает. Для россиян практику продления источники описывают по-разному, поэтому планируйте так, будто продление не гарантировано.

Виза-раны. По большинству разборов ограничение такое: не больше двух безвизовых въездов по суше в календарный год. Прежняя схема «выехал на границу и вернулся» в прошлом.

Что вместо штампа. Если план — провести на острове сезон, смотреть надо длинные визы, а не безвиз. По DTV с 31 августа подавать можно только в стране гражданства или постоянного проживания, и требуется справка о несудимости — это подтверждает пока один специализированный источник, проверяйте на сайте конкретного посольства перед подачей.

И то, о чём спрашивают чаще всего. Покупка квартиры или виллы в Таиланде сама по себе не даёт права жить в стране. Собственность и виза — две разные процедуры, и планировать их нужно вместе, до сделки, а не после.

Напишите ВИЗА в комментариях — разберём ваш сценарий: сезон, полгода или переезд с семьёй 👇

Это обзор открытых источников, а не юридическая или миграционная консультация. Актуальные правила — на сайте МИД Таиланда и в посольстве.

#таиланд #визавтаиланд #пхукет #зимовка #переездвтаиланд #dtv #phuket #жизньвтаиланде by @romeestate

Приехали к вилле, а брони не существует. Как теряют деньги на аренде и что проверять до перевода.

Случай августа 2026. На Пхукете задержали женщину, которая принимала оплату за виллы, к которым не имела отношения. Двое российских туристов перевели ей 1,5 миллиона и 500 тысяч бат. Виллы, в том числе в Чернг Тхалэ, о бронированиях не знали. Полиция оценивает общий ущерб примерно в 5 миллионов бат, по ней уже было три дела. Это не единичная история: британская семья по той же схеме потеряла больше 4 тысяч фунтов за несуществующую виллу на Рождество, объявление оставалось активным и после жалобы.

Как выглядит схема. Копируют реальное объявление вместе с фотографиями и отзывами, иногда делают поддельную страницу в соцсетях и банковский счёт. Цена чуть ниже рынка, просят срочный депозит на карту физлица, торопят. Перед Новым годом таких объявлений становится заметно больше — полиция предупреждала об этом в прошлые сезоны.

Что проверять.
Первое: договор заключается с юридическим лицом или собственником, оплата идёт на счёт компании или владельца, а не на карту постороннего человека.
Второе: имя собственника можно сверить в Земельном департаменте, об этом прямо говорит ассоциация недвижимости Пхукета.
Третье: спросите про статус объекта. Аренда меньше 30 дней по закону считается гостиничной деятельностью и требует лицензии, а без неё рискует не только владелец — гостя могут просто не зарегистрировать в иммиграции.
Четвёртое: видеозвонок с объекта и свежие отзывы, а не те, что показывает площадка.

Если уже перевели. 1155 — туристическая полиция, 1166 — защита прав потребителей, 1441 — линия по мошенничеству. Понадобятся переписка, чек о переводе и скриншот объявления.

Напишите ПРОВЕРКА в комментариях — пришлём чек-лист и посмотрим объект, который вы нашли сами 👇

Это обзор, а не юридическая консультация.

#пхукет #арендапхукет #таиланд #мошенники #зимовка #новыйгодвтаиланде #phuket #жизньнапхукете by @romeestate

На Пхукете 14 тысяч непроданных объектов. Разбираем, как не купить тот, который потом не продать.

1. Остаток. По опросу AREA в сентябре 2026 на острове 806 проектов и 90 597 юнитов, из них продано 76 582. Непроданными остаются 14 015 объектов на 177,3 миллиарда бат. У REIC через Krungsri на конец 2025 года похожая цифра — 14 008. Два разных исследования сошлись в одной точке, и это главное число рынка.

2. Скорость. Темп продаж около 5,2% в месяц, то есть на остаток нужно 19,2 месяца, если новых запусков не будет. Krungsri считает по кондо иначе и даёт около 30 месяцев. Берите вилку, а не одну цифру.

3. Виллы отдельно. Здесь темп 1,8% в месяц против 5,5% годом ранее, и на остаток уходит около 50 месяцев. Это подтверждают и REIC, и Krungsri. В отдельных сегментах цифры жёстче: по данным REIC за полугодие 2025, виллы дороже 40 миллионов в Банг Тао и Сурине продавались так, что остатка хватало на годы.

4. Вторичка. Она дешевле новостройки: у REIC 68 000 против 121 000 бат за метр, у C9 — 100 000 против 139 000. Разрыв 28–44%. Это и возможность на входе, и предупреждение на выходе: перепродать новостройку по цене застройщика почти никогда не получается.

5. Что запускают сейчас. За первое полугодие 2026 вывели 4 487 квартир и продали 4 017, накопленная распроданность 71,9%. В трубе ещё более 28 000 юнитов до конца 2027 года. По виллам запуски упали на 58%.

Как мы смотрим объект: кто застройщик и что он уже сдал, сколько продано в этой очереди, какая доля иностранной квоты свободна, что строится вокруг и кто будет покупать это через пять лет.

Напишите ПОДБОР в комментариях — пришлём варианты под бюджет, район и цель: жить, сдавать или перепродать 👇

Источники: AREA (сентябрь 2026), REIC и Krungsri Research (август 2026), CBRE Phuket H1 2026, C9 Hotelworks.

#пхукет #недвижимостьпхукет #инвестиции #таиланд #купитьквартирупхукет #вилланапхукете #phuket #недвижимостьтаиланд by @romeestate

Новый год на вилле: сколько это стоит на самом деле и когда поздно бронировать.

Цена. Новогодний период у большинства вилл идёт с 15–21 декабря по 3–15 января, и ставка в эти даты выше обычной высокой в 1,3–2,6 раза. Примеры с публичных площадок: Камала, 4 спальни — 2 500 долларов за ночь в начале сезона и 6 500 в пик. Лаян, 4–5 спален — 1 470 и 2 850. Сурин, 5 спален — 1 550 и 3 250. Банг Тао, 4 спальни — 1 100 и 1 450. Это опубликованные прайсы, а не сделки: по факту торг возможен, особенно в ноябре и феврале.

Срок. На пик минимальная бронь почти везде 7, 10 или 14 ночей. В обычный сезон хватает трёх–пяти. Виллы, которые берут на 3 ночи и в Новый год, встречаются, но их мало.

Деньги. Схема одинаковая на всех платформах: 30–50% при бронировании, остаток за 60–85 дней до заезда. Первая часть у многих невозвратна с первого дня в любом случае. Посчитайте сами: для заезда 19–20 декабря крайние сроки остатка — это вторая половина октября. То есть прямо сейчас.

Что сверху. К ставке добавляют налог и сервисный сбор, обычно 10% или 17,7%. Уборку, обслуживание бассейна и сада часто считают отдельно. Просите финальную сумму за весь период, а не цену за ночь.

И честная часть. Публичной статистики по занятости вилл на декабрь–январь не существует — ни один консультант её не публикует. Поэтому мы не скажем «осталось три виллы на остров». Скажем иначе: свободное есть всегда, а вот выбор по району, бюджету и количеству спален к декабрю сужается до того, что осталось.

Напишите НОВЫЙГОД в комментариях — пришлём подборку вилл под ваши даты, бюджет и количество гостей 👇

Источники: опубликованные тарифы Villa Getaways, Villanovo, Villa-Finder, Top Villas на 11.10.2026.

#пхукет #новыйгодвтаиланде #арендавиллы #таиланд #виллапхукет #зимовка #phuket #отдыхнапхукете by @romeestate

За электричество с арендаторов в Таиланде берут больше, чем разрешает закон. И это только одно из четырёх правил, о которых молчат.

1. Электричество. Перевыставлять коммунальные дороже государственного тарифа арендодателю запрещено — это прямо написано в правилах защиты прав потребителей. Тариф PEA для жилья: первые 200 киловатт по 3,00 бата, дальше 4,16 и 4,36 плюс топливная надбавка и НДС. Потолок перевыставления, который называют в разборах регулирования, — 4,88 бата за юнит. А по рынку берут 6–9. На зимовке с кондиционером это переплата 1,5–4 тысячи бат в месяц, то есть 10–25 тысяч за сезон.

Что делать: требовать, чтобы ставка за киловатт стояла в договоре цифрой, а не «по счётчику», и фотографировать счётчик в день заезда и первого числа каждого месяца.

2. Депозит. Стандарт — два месяца депозита плюс месяц вперёд. Но депозит и предоплата вместе не могут превышать трёх месяцев аренды, и условие сверх лимита недействительно, даже если договор подписан.

3. Возврат. Депозит возвращают в течение 7 дней, если нет повреждений, и в течение 14, если был обоснованный вычет на ремонт. Формулировка «вернём через 30 дней после инспекции» — это практика отдельных арендодателей, а не закон.

4. Досрочный выход. Фиксированный договор можно расторгнуть, прожив половину срока, предупредив за 30 дней. Арендодателя закон обязывает к тому же сроку уведомления, а при грубом нарушении — к семи дням.

Нюанс: правила действуют для тех, кто сдаёт три и более объекта. С частником с одной квартирой добиться их соблюдения сложнее.

Если уже переплатили: жалоба в OCPB бесплатна, горячая линия 1166 или complaint.ocpb.go.th. Нужны четыре вещи — пункт договора со ставкой, фото счётчика за два месяца подряд, квитанции арендодателя и ваш расчёт переплаты. Ответственность владельца — штраф до 200 000 бат.

Это обзор, а не юридическая консультация: по конкретному договору решение принимает юрист.

Напишите СЧЁТЧИК в комментариях — пришлём чек-лист договора аренды и формулировку про электричество, которую стоит в него вписать 👇

#пхукет #арендапхукет #таиланд #праваарендатора #зимовка #переездвтаиланд #phuket #жизньвтаиланде by @romeestate

Сезон 2026/27 уже бронируют. Если объект не выставлен — вы пропускаете лучшие недели.

Что изменилось к этой зиме и что с этим делать.

1. Комиссия. С 15 сентября Airbnb завершил переход на модель, где платит только хозяин: 15,5% вместо прежних примерно 3% с владельца и 12–16% с гостя. Отказаться нельзя, обратного пути к старой схеме нет. Если вы считали экономику прошлого сезона — пересчитывайте.

2. Сроки. Новогодние недели бронируют примерно за четыре месяца, остальной высокий сезон — за три. То есть декабрь и январь забрали те, кто выставился в августе. Ноябрь, февраль и март ещё открыты, но окно закрывается каждую неделю.

3. Правило 30 дней. Аренда от месяца — обычный жилой найм: налог на землю и строения по жилой ставке 0,02%. Посуточная сдача переводит объект в коммерческую категорию — 0,30%, разница в пятнадцать раз. Сверху Hotel Act: работа без лицензии — до 20 000 бат штрафа и ещё до 10 000 за каждый день. На Пхукете около 5 000 объектов размещения при примерно 800 лицензиях, и в 2026 этим занялись всерьёз.

4. Что реально остаётся. Посчитали виллу с тремя спальнями на окно ноябрь–апрель. Посуточно: выручка почти вдвое выше, но комиссия площадки, управляющая компания, клининг на каждый заезд, коммуналка на владельце и коммерческая ставка налога съедают около половины. Сезонный арендатор на шесть месяцев: выручка ниже, но расходов почти нет, заездов ноль, TM.30 подаётся один раз. Чистыми выходит примерно одинаково — при несопоставимой разнице в хлопотах и рисках.

5. Спрос. 71% всех запросов по Пхукету — это аренда, а не покупка: 39 042 против 15 586 за полгода. Медианный бюджет арендатора вырос с 30–33 тысяч бат в декабре до 38–40 тысяч к весне. И трезвая цифра: среднегодовая загрузка по острову 63–64%, а не 85, как в презентациях.

Это обзор рынка, а не налоговая консультация: по конкретному объекту считает бухгалтер.

Напишите СЕЗОН в комментариях — пришлём расчёт двух сценариев и ставку под ваш район 👇

#пхукет #арендапхукет #инвестиции #недвижимостьпхукет #таиланд #пассивныйдоход #phuket #сдатьваренду by @romeestate